COMPRAVENDITE SENZA SORPRESE CON IL CONTO CORRENTE “DEDICATO”

Arriva il “conto corrente dedicato” per compravendite immobiliari senza sorprese. A prevedere tale misura è stata la legge n. 124 /2017 sulla concorrenza (commi 142 e seguenti del suo unico articolo pubblicata in G.U. n. 199 del 14 agosto scorso, con entrata in vigore il 29 agosto) che disciplina la possibilità, da parte dell’acquirente dell’immobile, di chiedere al notaio rogante di trattenere il prezzo della compravendita fino a quando il contratto non venga trascritto nei Registri immobiliari.
Si tratta, in verità, di un’iniziativa non nuova in quanto una previsione simile era già contenuta nella legge 143 del 2013 che imponeva ai notai di depositare su un apposito conto corrente particolare alcune categorie di somme da loro ricevute in occasioni di compravendite immobiliari. Una disciplina mai divenuta operativa per le critiche che subì e che portarono, come conseguenza, alla mancata emanazione del decreto attuativo. Si sosteneva, infatti, da un lato, che avrebbe rallentato le trattative e, dall’altro, che avrebbe inciso pesantemente nei rapporti privatistici in considerazione della sua obbligatorietà (il notaio avrebbe dovuto versare le somme su questo particolare conto anche nel caso in cui le parti, per i più disparati motivi, non avessero voluto). La soluzione, all’italiana, fu quella di soprassedere.
Ora il legislatore ci ha riprovato e, per evitare le critiche di un tempo ha cancellato l’obbligatorietà: il deposito del denaro sul conto dedicato da parte del notaio avviene soltanto se è richiesto “da almeno una delle parti”.
Vediamo di capire e spiegare come funziona tutto il meccanismo.
Preliminarmente è importante chiarire in che modo opera il sistema dei Registri immobiliari nei quali vengono trascritti i contratti di compravendita. Ebbene tale sistema è impostato sul principio della “priorità temporale”. Vale a dire, per fare un esempio, che se Tizio vende lo stesso immobile prima a Caio e, poi, a Sempronio, incassando il prezzo da entrambi, tra l’acquisto di Caio e quello di Sempronio prevale quello che per primo (tramite il notaio che ha rogato la compravendita) viene trascritto nei Registri immobiliari. Un’altra ipotesi, molto ricorrente, è quella del venditore che, trovandosi in una situazione debitoria, viene raggiunto da un’ipoteca (es. sequestro, pignoramento, domanda giudiziale) nel periodo intercorrente tra l’ultima ispezione ipotecaria che il notaio rogante ha compiuto nei Registri immobiliari per verificare la “libertà” dell’immobile da “gravami pregiudizievoli” (verifica che di solito avviene nell’imminenza della stipula del contratto di compravendita) ed il momento in cui il notaio stesso trascrive il contratto nei Registri immobiliari (il che avviene, di solito, nel giro di qualche giorno dopo la stesura e la firma del rogito).
Finora, però, la precauzione più efficace è stata quella di trascrivere il contratto preliminare nei Registri immobiliari: questa trascrizione non solo protegge da qualsiasi formalità pregiudizievole successiva che possa riguardare il venditore nel periodo tra il compromesso ed il rogito, ma consente anche al compratore, se per qualsivoglia motivo non si procedesse alla stipula del rogito, di non perdere il denaro sborsato per pagare acconti o caparre. Infatti, nel caso di un’eventuale esecuzione a carico dell’immobile, il credito del promissario acquirente è “un credito privilegiato” nel senso che deve essere soddisfatto, nel ripartire il ricavato dall’espropriazione a carico dell’immobile, con priorità rispetto agli altri creditori.
Dopo la legge sulla concorrenza in premessa richiamata e, in particolare dal 29 agosto scorso (data della sua entrata in vigore), le cose, sotto questo profilo, non sono  cambiate. Se, tuttavia, non c’è stata la trascrizione del contratto preliminare, si può ricorrere al deposito del prezzo da parte del notaio, incaricato di stipulare l’atto, in un conto a ciò dedicato. Questa, si evidenzia, è una facoltà che non deve essere concordata col venditore, ma che il compratore può esercitare unilateralmente: il venditore non si può opporre ed il notaio deve soddisfare la richiesta del cliente.
Se dunque il prezzo viene versato al notaio, questi stipula il contratto di compravendita, lo trascrive nei registri immobiliari e, solo dopo aver accertato che la procedura è andata a buon fine, versa il denaro al venditore. E’ una procedura che non dura, di norma più di 2-5 giorni lavorativi. Questa è un’operazione che si poteva fare anche prima dell’entrata in vigore della legge, ove ci fosse stato un accordo, in tal senso, tra le parti.
Va precisato, altresì, che tale norma è inderogabile, in quanti risponde ad esigenze di “pubblica protezione” nei confronti del contraente acquirente reso debole dal sistema di pubblicità immobiliare, il quale si trova, appunto, in una situazione di incertezza nella fase di transizione dall’ultima ispezione dei Registri immobiliari fino alla trascrizione dell’acquisto. Pertanto non sono ammesse clausole preventive di esclusione in fase di proposta di acquisto o di preliminare ed il venditore non può nemmeno opporsi.
Ora, però, la legge prevede che il denaro consegnato nelle mani del notaio e versato da questi su un conto corrente dedicato sia sottoposto ad una rigida blindatura: le giacenze di questo conto sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione del notaio in caso di morte, non entrano nel regime di comunione dei beni del notaio. Inoltre, il notaio non può lucrare gli interessi prodotti da questo conto (“finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato” destinati alle piccole e medie imprese secondo modalità e termini da individuarsi con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri) e non può utilizzare il denaro per altro scopo se non per pagare il venditore (al netto del denaro utilizzato per la liberazione dell’immobile da eventuali gravami).
Le critiche, ovviamente, non sono mancate anche a questa nuova legge, in particolare con riferimento ai disagi che potrebbero nascere in caso di richiesta del deposito allorché il venditore intenda vendere la propria abitazione per comprarne, con il prezzo ricavato, subito un’altra.  Il rischio è che costui, in attesa che vengano svincolate le somme della vendita, potrebbe trovarsi
senza la liquidità necessaria a chiudere il nuovo affare.

francoiannaccone.ilponte@gmail.com