COMPRARE CASA ALL’ASTA GIUDIZIARIA

Una soluzione alternativa ai canali tradizionali per acquistare casa è partecipare ad un’asta giudiziaria. Ma quali sono i vantaggi per chi decide di acquistare una casa partecipando ad un’asta del Tribunale? Quale procedura da seguire? Ecco un breve vademecum.
I VANTAGGI
Acquistare una casa all’asta presenta numerosi vantaggi. In primo luogo il risparmio nei costi, visto che l’immobile si acquista a prezzo di mercato, stabilito da un esperto nominato dal Tribunale, di regola inferiore rispetto a quanto verrebbe venduto senza asta o da un’agenzia immobiliare. Inoltre non si deve pagare alcuna spesa notarile poiché l’immobile viene trasferito all’aggiudicatario mediante il decreto di trasferimento adottato dal giudice. Altro vantaggio è la trasparenza nella procedura poiché a dettare le modalità di partecipazione e acquisto di un immobile all’asta è il Tribunale che mette  a disposizione tutti i documenti necessari tra cui la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile. L’acquisto, inoltre, è sicuro perché il bene soggetto a verifica da parte di un esperto nominato dal tribunale, anche dal punto di vista urbanistico e catastale con verifiche che effettua l’ufficio tecnico del comune per valutare la sussistenza di eventuali abusi edilizi o sanatorie in corso.
DOVE  TROVARE  LE Vendite ALL’ASTA
L’avviso della vendita all’asta di un immobile viene reso pubblico mediante l’affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo, pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati o anche quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.
Per conoscere tutti gli aspetti legati alla vendita all’asta, il soggetto a cui rivolgersi è il custode giudiziario che fornisce tutte le informazioni necessarie. Il custode infatti è colui al quale il giudice affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato. Proprio accordandosi con il custode giudiziario si può prendere un appuntamento per visionare l’immobile.
I DOCUMENTI  DA  VISIONARE
Per partecipare all’asta è necessario innanzitutto visionare nella cancelleria del tribunale i documenti seguenti:
– perizia di stima, il documento in cui l’esperto valutatore indica il prezzo base di vendita dell’immobile. Nella perizia sono indicati i dati descrittivi dell’immobile come l’identificazione catastale, la planimetria, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene, ad esempio opere abusive, la loro sanabilità e i relativi costi, l’esistenza di debiti verso il condominio. Nella perizia viene specificato anche se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo, ad esempio, con un contratto di locazione o di comodato. La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Se l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la perizia può essere consultata anche online.
– avviso di vendita: è l’atto con cui il giudice stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, quindi  il prezzo base indicato nella perizia di stima, i termini e le modalità del deposito della cauzione, la data ultima per la presentazione delle offerte, l’udienza per la gara tra gli offerenti e  il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo.
COME  PARTECIPARE  ALL’ASTA
L’asta generalmente è di due tipologie:
– offerta in busta chiusa: il partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, insieme a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita.
– offerta con incanto: il partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento.
Nel caso di vendita senza incanto, occorrerà presentarsi nel luogo indicato nell’avviso di vendita. Se viene presentata una sola offerta superiore di 1/5 al prezzo base, si procede subito all’aggiudicazione. Se vi sono più offerte, si tiene una gara, partendo dal prezzo più alto tra quelli offerti. E l’immobile viene aggiudicato a chi ha effettuato il rilancio più alto. In questo caso l’aggiudicazione è definitiva.
È invece provvisoria l’aggiudicazione nel caso di vendita con incanto. Decorsi 10 giorni dalla gara, può essere presentata un’offerta più alta di almeno 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Si riapre quindi un’altra gara, questa volta solo tra l’aggiudicatario, tra chi ha presentato l’offerta in aumento di 1/5 e i partecipanti alla prima gara se interessati, che abbiano versato il doppio della cauzione (il 20% del prezzo). A chi non risulta aggiudicatario della gara verrà restituita la cauzione.
QUANDO  SI  DIVENTA
PROPRIETARI  DELL’IMMOBILE
Una volta aggiudicato l’immobile, il giudice (o il suo delegato) procede al conteggio del prezzo dell’immobile, al netto della cauzione versata. Il prezzo finale viene così comunicato all’aggiudicatario che ha un lasso di tempo preciso, indicato nell’avviso di vendita (in genere 90 giorni) per pagare il restante prezzo del bene immobile. Il pagamento potrà avvenire in due modalità:
– tramite bonifico bancario
– accendendo un mutuo.
In quest’ultimo caso è bene contattare la banca, prima che si svolga l’asta in modo che venga eseguita in tempo utile l’istruttoria da parte dell’istituto di credito per l’erogazione del mutuo.
Dopodiché il giudice firma il decreto di trasferimento che è l’atto che attribuisce la qualifica di proprietario dell’immobile all’aggiudicatario. Con il decreto il giudice ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti gravanti sull’immobile. L’aggiudicatario ora divenuto proprietario dovrà farsi carico delle eventuali spese condominiali degli ultimi due anni che non sono state pagate. Il custode ha il compito di consegnare libero, anche da eventuali persone, l’immobile all’aggiudicatario ora divenuto proprietario.
Ai fini fiscali il decreto di trasferimento di case di abitazione, attualmente e fino al 31 dicembre 2016, salvo proroghe, in base al decreto salva banche (D.L. 18/2016), ha il seguente trattamento tributario:
– se l’aggiudicazione viene fatta a favore di un’impresa, l’imposta di registro ed ipo-catastale viene applicata in misura fissa di 200 euro ciascuna, e non più calcolata in misura proporzionale di registro al 9% (con il minimo di 1.000 euro) e con ipo-catastale di 50 euro ciascuna, a condizione che l’impresa dichiari di vendere l’immobile entro 24 mesi dall’aggiudicazione;
– se l’aggiudicazione viene fatta a favore di un privato che può usufruire dei benefici “prima casa” (in possesso dei requisiti previsti dalla norma), anche in questo caso, le imposte di registro ed ipo-catastali vengono applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna, al posto di quella proporzionale di registro del 2% ed ipo-catastale di 50 euro ciascuna.
francoiannaccone.ilponte@gmail.com