LE LOCAZIONI TURISTICHE: LE REGOLE CIVILISTICHE E FISCALI

E’ tempo di vacanze ed è bene fare un po’ di chiarezza  sulle regole civilistiche e tributarie che disciplinano le locazioni turistiche.
Prima di tutto, in linea generale, bisogna dire che la locazione di unità abitative fra privati, di natura residenziale, è ordinariamente soggetta ai vincoli di durata imposti dalla legge 431/1998, secondo lo schema dei quattro anni più altri quattro, per le locazioni a canone libero, dei tre anni più altri due, per le locazioni a canone concordato o di durata inferiore per esigenze di natura transitoria. Le anzidette regole non si applicano, però, alle abitazioni locate per finalità turistiche rientrando queste tipologie di locazioni non residenziali nella più generalizzata disciplina di cui agli artt. 571 e seguenti del codice civile.
La loro caratteristica è data, quindi, dal fatto di non soggiacere ad alcun vincolo, sia nella tempistica del rapporto contrattuale sia nell’entità del canone.
Più articolate si presentano le forme organizzative attraverso le quali potrebbero essere gestite le locazioni turistiche, come pure le modalità di procacciamento dei potenziali inquilini: circostanze queste che hanno riflesso, anche, sulla corretta scelta degli adempimenti tributari.
Esaminiamo, di seguito, le diverse tipologie che si possono verificare in tale settore:
LOCAZIONE  ORDINARIA
L’immobile viene ceduto a terzi senza alcuna prestazione accessoria, oltre al suo mero godimento, da parte del proprietario, per un periodo liberamente modulabile, che può essere di un mese, più mesi, come di una settimana. La locazione può riguardare anche soltanto alcune delle camere che compongono l’abitazione.
Ai fini fiscali, il contratto non è soggetto a registrazione se viene stipulato per un periodo di tempo non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, quale che sia l’ammontare del canone pattuito. Detto limite dei 30 giorni è riferito al singolo locatario. I canoni complessivamente percepiti nell’anno vanno dichiarati nel quadro RB del modello UNICO o B del modello 730 per concorrere, poi, alla formazione del reddito complessivo ed assoggettato a tassazione IRPEF come redditi fondiari. La base imponibile è costituita dal maggiore importo risultante dal confronto fra la rendita catastale ed il canone annuo diminuito, come per legge, del 5% (35% per gli immobili di interesse storico). E’ ammessa, altresì, la possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota del 21%.
BED  AND  BREAKFAST
E’, in concreto, un’attività più impegnativa rispetto alla locazione ordinaria, anche se più remunerativa, rispetto alla quale si caratterizza e si distingue per la fornitura anche di servizi accessori (pulizia, cambio biancheria, eccetera) e della prima colazione.
Nell’unità abitativa viene, altresì, presupposta la presenza dei proprietari che, nell’assistere gli ospiti, si possono avvalere, eventualmente, di altri componenti del proprio nucleo familiare.
Le regioni, alle quali è demandata la potestà regolamentare in materia prevedono per l’avvio e lo svolgimento dell’attività, alcune procedure amministrative a seguito delle quali corrisponde un analogo riconoscimento sotto il profilo tributario. L’Agenzia delle Entrate è intervenuta con due risoluzioni (la n. 180/E/1998 e la n. 155/E/2000) in tale materia, escludendo la soggettività ai fini IVA del contribuente che intraprende tale attività purchè ricorrano due sostanziali condizioni: saltuarietà delle prestazioni di servizio e assenza di mezzi organizzati.
Il reddito conseguibile non è di natura fondiaria, ma rientra nella categoria residuale dei redditi diversi come attività di impresa svolta in forma occasionale ed è determinato dalla differenza tra i corrispettivi e le spese sostenute, se inerenti allo svolgimento dell’attività.
Ai fini dichiarativi andrà utilizzato il quadro RL – sezione II A – del modello UNICO persone fisiche o, in alternativa, il quadro D5 del modello 730.
AFFITTACAMERE
E’ un’attività in cui sono forniti al fruitore alloggio ed eventualmente servizi complementari.
Ai fini tributari, e reddituali in particolare, valgono le medesime valutazioni precedentemente esposte circa l’assunzione o meno di una qualifica imprenditoriale occasionale.
Queste attività, con lo scopo di evitare particolari impegni da parte dei proprietari, possono anche essere demandate a terzi attraverso un contratto di sublocazione.
Più precisamente, l’immobile è ceduto dal proprietario, in base ad un ordinario contratto di locazione, ad un terzo, il quale viene autorizzato, con una clausola inserita nello stesso contratto, a cederlo, a sua volta, in godimento mediante una delle forme operative precedentemente esaminate.
In tale ipotesi, il reddito conseguito dal proprietario sarà di natura fondiaria,mentre quello ricavato dal locatario/sublocatore si qualificherà come  reddito diverso.
Un’altra soluzione è rappresentata dal mandato con o senza rappresentanza, ove il mandatario si fa carico dell’intera gestione immobiliare maturando soltanto una percentuale a titolo di compenso.
In ultimo bisogna, anche, dire che il mondo delle locazioni turistiche, interne ed internazionali, si affida sempre più a piattaforme internet che hanno la finalità di mettere in contatto domanda ed offerta, curandone, altresì, gli aspetti economico-operativi, compreso quello di introitare il corrispettivo in nome e per conto del proprietario, al quale lo riverseranno trattenendo una prefissata provvigione.
Questa procedura lascia, comunque, del tutto immutati gli adempimenti fiscali (nei termini sopra esposti) del proprietario stesso che sarà tenuto agli stessi obblighi impositivi previsti in caso di gestione diretta del bene. Ne consegue, perciò, che quando il proprietario si limita a mettere a disposizione l’immobile (anche arredato), nel contesto di una semplice locazione, il reddito prodotto sarà sempre di tipo fondiario, e quindi sottoposto, eventualmente, alla cedolare. Questo anche se il portale Internet dovesse farsi carico della riscossione del canone dall’inquilino, versandolo al locatore al netto delle commissioni.
Al contrario, se quella svolta è un’attività bed and breakfast o di affittacamere, il reddito ricavato dal proprietario ricade nei redditi diversi a meno che l’aspetto organizzativo non porti a configurare un’attività di impresa abituale con la conseguenza di apertura della partita IVA e del rispetto di tutti quegli obblighi contabili e tributari previsti per lo svolgimento di attività economiche a scopo di lucro.

francoiannaccone.ilponte@gmail.com