IMMOBILI E DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Si possono riassumere come segue le novità positive per i proprietari immobiliari che devono denunciare le loro proprietà e i relativi redditi incassati nel quadro B del modello 730 o RB del modello UNICO PF: via l’IMU e la TASI sull’abitazione principale; confermati gli sconti per chi affitta scegliendo il canone concordato e la cedolare secca; confermati, altresì, le detrazioni del 50% sulle ristrutturazioni edilizie e del 65% sul risparmio energetico per le spese sostenute fino a tutto il 2016.
Si ricorda, inoltre, che l’abitazione principale è esente da IRPEF, insieme alle sue pertinenze (una per categoria C/2, C/6 e C/7), ma deve essere lo stesso dichiarata nel quadro B o RB. La rendita catastale, infatti, contribuisce alla formazione del reddito complessivo, ma si applica, nel contempo, una deduzione di pari importo che determina di fatto l’esenzione. L’unico effetto negativo è che, rientrando nel reddito complessivo, la rendita potrebbe portare il contribuente (caso tipico il coniuge) a superare la soglia per essere considerato familiare a carico, ferma da troppi anni a 2.841 euro.
Le seconde case sono anch’esse esenti da IRPEF, per il principio dell’alternatività tra IMU e IRPEF ed il loro reddito catastale non rientra nemmeno nel reddito complessivo. Lo stesso trattamento vale per gli immobili sfitti, ad eccezione di quelli sfitti nel comune di residenza del contribuente, che sono soggetti all’IRPEF sul 50% della rendita catastale maggiorata di 1/3.
Per quanto riguarda, invece, gli affitti di fabbricati, bisogna dire che gli stessi sono soggetti ad Irpef ordinaria sul 95% del canone di affitto, per i contratti a canone libero e al 66,5% per i contratti a canone “concordato”. Lo stesso importo concorre, altresì, a formare la base imponibile dell’addizionale regionale e comunale.
In alternativa, per gli immobili ad uso abitativo, il proprietario, persona fisica, può optare per la cedolare secca con la tassazione con aliquota fissa al 21% per i contratti a canone libero (durata 4 anni più altri 4 anni, o anche di durata limitate per le locazioni transitorie per studenti o case per vacanze). La cedolare è, invece, pari al 10% per i contratti a canone concordato (di durata iniziale di 3 anni più altri 2 di proroga) nei comuni capoluoghi di provincia e quelli ad alta tensione abitativa.
La cedolare secca è diventata, negli anni, ancora più conveniente in quanto l’aliquota applicata è nettamente più bassa di quella Irpef e non si versano le addizionali locali che sono sempre più onerose e si risparmia, infine, anche l’imposta di registro del 2%, sia per la prima registrazione sia per le annualità successive.
A ciò si deve aggiungere la bassa inflazione di questi periodi (ormai quasi prossima allo zero) che rende poco rilevabile l’eventuale incremento del canone annuale per effetto dell’indice ISTAT, a cui bisogna rinunciare, per legge, in caso di opzione per la cedolare secca.
In linea generale, la “tassa piatta” della cedolare, comporta vantaggi, in termini di minori imposte da pagare, per i contribuenti con redditi da 15.000 euro in su. Soltanto, infatti, chi ha elevati importi di oneri detraibili, come spese mediche, ristrutturazioni edilizie o interventi di risparmio energetico, o oneri deducibili direttamente dal reddito, deve valutare bene se, escludendo dal reddito complessivo l’affitto soggetto alla cedolare, non perda in tutto o in parte il diritto a usufruirne.
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata solo se il locatore è una persona fisica (privato) e l’immobile appartenga alle categoria catastale abitativa A, da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici categoria A/10, purché affittato effettivamente ad uso abitativo, incluse le locazioni transitorie (come gli studenti universitari). Sono ammesse nella cedolare, anche, le pertinenze locate congiuntamente con l’abitazione o con contratto separato che menzioni, però, il contratto principale dell’appartamento ed il vincolo pertinenziale con lo stesso. L’inquilino, a sua volta, non deve agire nell’esercizio di impresa, arti o professione con la conseguenza che non si può scegliere la cedolare per immobili affittati a società, anche se ad uso foresteria di dipendenti o collaboratori.
Niente cedolare nemmeno per gli immobili di categoria abitativa, ma locati ad uso ufficio o promiscuo.
Si ricorda che l’opzione per la cedolare secca va fatta in sede di registrazione del contratto di fitto oppure alla scadenza di una delle annualità successive. L’opzione ha effetto dalla data di inizio dell’annualità e vale, anche, per gli ulteriori anni di durata della locazione.
L’opzione, pertanto, si esercita compilando il modello di denuncia RLI (ossia Registrazioni Locazioni Immobiliari).
Il modello va inviato online al Fisco, direttamente dal proprietario o tramite un commercialista od altro intermediario abilitato. In alternativa, il contribuente può presentare il nuovo contratto di locazione in formato cartaceo, insieme al modello RLI, presso un Ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Sono tuttavia obbligati alla registrazione telematica del contratto di affitto, i locatori che siano proprietari di almeno 10 unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale (incluse cantine, box, terreni, eccetera). Questo anche se soltanto uno dei dieci immobili è affittato.
L’opzione della cedolare secca richiede per il proprietario, la preventiva comunicazione al conduttore, con raccomandata postale, in cui venga esplicitata la rinuncia agli aggiornamenti del canone previsti da contratto (ad esempio, gli aumenti Istat). La raccomandata non è necessaria se l’opzione per la cedolare e la rinuncia agli aggiornamenti del canone sono già indicate espressamente nel contratto stipulato.
Vediamo, ora, come vano dichiarati  gli immobili locati assoggettati a cedolare secca.
Se si compila il modello 730, essi vanno dichiarati nel quadro B dei fabbricati, barrando per il singolo immobile la casella 11 “cedolare secca” ed aggiungendo nella sezione II i dati relativi al contratto (estremi di registrazione, data, codice Ufficio o codice identificativo del contratto).
Se si compila il modello UNICO, nel quadro RB destinato ai fabbricati, per il singolo immobile soggetto a cedolare, in colonna 5 (“codice canone”) va indicato “3” (ossia tassazione sul 100% del canone) e va, inoltre, barrata per il singolo immobile la casella 11 “cedolare secca”, riportando l’imponibile soggetto a cedolare secca nella casella 14 (se soggetto al 21% di imposta) o casella 15 (se canone convenzionato con cedolare al 10%).
Al termine della sezione I del quadro RB del modello Unico vanno riepilogati nel rigo RB 11 la cedolare dovuta per il 2015, gli acconti versati ed il saldo a debito o a credito. In aggiunta, nella sezione II, vanno riportati i dati relativi al contratto (estremi di registrazione, data, codice ufficio o il codice identificativo del contratto).

francoiannaccone.ilponte@gmail.com