LEGGE DI STABILITA’ 2016: LA CASA IN LEASING AGEVOLATO

LEGGE   DI  STABILITA’  2016: LA  CASA  IN  LEASING  AGEVOLATO

Arriva l’agevolazione “prima casa” e la detrazione IRPEF per chi acquista, in leasing, l’abitazione principale: lo stabilisce l’art. 1, commi 76-84, della legge di stabilità 2016. Viene reso competitivo questo nuovo strumento rispetto all’acquisto finanziato da un mutuo ipotecario, che è stato finora la soluzione preferita soprattutto per ragioni fiscali.
In particolare, la nuova norma prevede la stipula di un classico contratto di leasing, con il quale il concedente – banca o società di leasing – acquista un’abitazione su indicazione di un utilizzatore il quale si obbliga a pagare un canone e che può, alla scadenza del contrato, esercitare l’opzione per l’acquisto della proprietà dell’abitazione stessa.
Se, durante la locazione, il contratto si risolve per effetto di inadempimento dell’utilizzatore/ conduttore, il concedente può ricorrere alla procedura di sfratto avvantaggiandosi, quindi, dei tempi più brevi che questa procedura offre rispetto all’ordinaria procedura di rilascio.
Poi, una volta che la banca (o la società di leasing) abbiano rivenduto l’immobile in questione (il che dovrà avvenire a prezzo di mercato), all’ex utilizzatore andrà restituito il ricavato della vendita dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data di risoluzione del contratto nonché dei canoni a scadere e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa, invece, dovrà essere corrisposta al concedente dall’ex utilizzatore.
A chi, in corso di contratto di leasing, si trovi in difficoltà nel pagamento del canone, per intervenuta cessazione del rapporto di lavoro (salvo che si tratti di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o per giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa) è concesso il diritto alla sospensione del pagamento per non più di una volta e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi: Al termine di questo periodo di sospensione (che non deve comportare l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e che deve avvenire senza richieste di garanzie aggiuntive) il pagamento dei corrispettivi periodici dovrà riprendere secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso accordo eventualmente stabilito tra le parti.
Dal punto di vista fiscale, all’utilizzatore/ conduttore spetterà una detrazione IRPEF del 19%, da calcolare su di un importo non superiore a 8mila euro annui (quanto ai canoni periodici) e a 20mila euro (quanto al prezzo di riscatto). Tale detrazione è riservata, però, agli acquirenti di abitazione principale (o a tale destinazione adibita entro un anno dalla sua consegna ed, in ogni caso, non rientrante nelle categorie di case di lusso (A/1, A/8 e A/9, rispettivamente case signorili, ville e castelli) che siano persone fisiche di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55 mila euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria.
Per chi, viceversa, ha 35 anni o più, i benefici sono dimezzati.
Rispetto all’attuale limite di detrazione degli interessi passivi di 4.000 euro, per i giovani di età inferiore a 35 anni, il vantaggio è evidente; la detrazione oltre ad essere di ammontare doppio rispetto all’attuale, riguarda tutto l’ammontare dei canoni e non solo degli interessi, ed è ammessa anche sul prezzo di riscatto.
Un altro sconto è previsto in sede di acquisto da parte della banca o della società di leasing: l’imposta di registro sarà dell’1,50% qualora l’utilizzatore sia un soggetto che può godere dell’agevolazione “prima casa”, mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Nel caso in cui l’acquisto venga effettuato da un’impresa costruttrice e, quindi assoggettato ad IVA, le imposte di registro,ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa di euro 200 ciascuna.
In sede di riscatto, infine, l’utilizzatore pagherà le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna e l’imposta di registro dell’1,50% nel caso di cessione del contratto di locazione sempre se vi sono le condizioni per la prima casa.
Quando non si verificano le condizioni per la prima casa, l’imposta di registro passa al 9%.
Tutte queste agevolazioni fiscali si applicheranno per gli acquisti che interverranno tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.
Per completezza di argomento, si ricorda che il contratto di leasing consiste in quella operazione finanziaria in cui una parte (nel caso di specie la banca o società di leasing) concede all’altra (utilizzatore o conduttore) il godimento di un bene (nella fattispecie, la casa di abitazione), verso il corrispettivo di un canone periodico, per un certo periodo di tempo. Alla scadenza di tale periodo chi ha ricevuto in godimento il bene potrà restituirlo o acquistarlo in proprietà pagando una somma finale convenuta.

Sempre per rimanere nell’argomento della “prima casa”, si segnala che un’altra disposizione, quella prevista dal comma 55 dell’art. 1 della legge di stabilità, ha modificato una consolidata previsione normativa riguardante la fruizione dei benefici spettanti per l’acquisto della prima casa. Fino allo scorso anno, infatti, uno dei requisiti fondamentali per aver diritto all’agevolazione (imposta di registro al 2% anziché al 9% ovvero, in caso di acquisto direttamente dal costruttore, Iva al 4%, invece che al 10%) era l’aver già venduta la vecchia abitazione.
In pratica chi voleva cambiare casa, per godere della tassazione agevolata, doveva prima liberarsi del precedente appartamento, qualora anch’esso fosse stato comprato usufruendo della stessa agevolazione “prima casa”.
Adesso, invece, il possesso di un altro immobile agevolato non impedisce lo sconto d’imposta al momento del nuovo acquisto, a condizione, però, che il soggetto acquirente provveda a disfarsi della precedente abitazione entro un anno dal nuovo acquisto.
In buona sostanza, dopo l’acquisto della nuova “prima casa”, si avrà un anno di tempo per vendere quella vecchia. Qualora ciò non avvenisse, si decadrà dall’agevolazione goduta sul nuovo acquisto e bisognerà pagare l’imposta in misura ordinaria, con l’aggiunta di sanzioni (30%) ed interessi al saggio legale. A tal proposito si fa presente che il saggio degli interessi legali, a partire dal 1° gennaio di quest’anno, è sceso dallo 0,5% dello scorso anno allo 0,2%, giusta decreto del Ministro dell’Economia e Finanze dell’11.12.2015, pubblicato in G.U. n. 291 del 15/12/2015.

francoiannaccone.ilponte@gmail.com