LA CASA IN AFFITTO : CINQUE TIPI DI CONTRATTI
LA CASA IN AFFITTO :
CINQUE TIPI DI CONTRATTI
Secondo le norme vigenti, per le abitazioni private sono possibili cinque tipi di contratto di affitto.
CONTRATTI SENZA VINCOLI
Se la casa è per le vacanze, oppure di lusso o sotto il vincolo delle Belle Arti, il contratto più diffuso è quello regolato dal codice civile che non prevede particolari limiti alla libertà contrattuale dei soggetti, proprietari ed inquilini.
CONTRATTI A CANONE LIBERO
La prima forma di contratto di locazione prevista dalla legge 431/98 (legge che ha abolito l’equo canone), quella più diffusa, è sostanzialmente libera tra le parti per quanto concerne la determinazione del canone mentre la durata minima dei contratti è, però, di quattro anni più altri quattro di rinnovo che scattano automaticamente, salvo giustificati motivi del proprietario (artt. 2 e 3), quali l’intenzione di utilizzare direttamente l’immobile per uso proprio; l’intenzione di destinare l’immobile per la propria attività in caso che il locatore sia una società, quali l’intenzione del proprietario di vendere l’immobile; queste sono le ipotesi più ricorrenti, per citarne alcune.
A tal proposito occorre precisare che l’ulteriore prosecuzione del contratto per quattro anni è indipendente dalla durata iniziale prevista; ciò vale a dire che un contratto con durata iniziale, ad esempio, di cinque anni, scadrà dopo nove anni complessivi.
Si evidenzia, altresì, che in caso di illegittimo esercizio del recesso – cioè se i motivi invocati in realtà non ricorrono – è previsto un risarcimento dei danni all’inquilino non inferiore a 36 mensilità di canone. Altra norma di protezione dell’inquilino è quella che consente di chiedere al giudice il ripristino del contratto scaduto (in alternativa alle 36 mensilità) se il proprietario, entro 12 mesi, non adibisce l’immobile liberato all’uso per il quale lo aveva richiesto (art. 2, comma 1).
Alla scadenza del contratto rinnovato, la legge prevede, sia per i proprietari che per gli inquilini, la possibilità di attivarsi per l’ulteriore prosecuzione del contratto ovvero per la sua cessazione con disdetta da esercitare sei mesi prima della scadenza. In caso di mancata disdetta, la locazione si rinnova tacitamente per altri quattro anni.
Il canone di questo tipo di contratti è stabilito liberamente dalle parti, con la previsione dell’aggiornamento dello stesso in base agli indici ISTAT al 100% dell’inflazione.
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
Le caratteristiche di questi contratti agevolati più comunemente noti come “3+2” o “concertati” o anche “convenzionati” (o, ancora, del secondo tipo secondo la citata legge 431) sono:
– non possono avere durata inferiore a tre anni e alla scadenza si prorogano “di diritto” di altri due anni; in caso di mancata disdetta, dopo i primi cinque anni, si rinnovano tacitamente per altri tre anni, e così via.
– il canone è definito secondo criteri concordati localmente tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini;
– l’aggiornamento può avvenire annualmente, ma non può superare il 75% dell’inflazione. L’aggiornamento non è consentito se si opta per la cedolare secca.
Anche per questi tipi di contratto valgono le regole sopra evidenziate per quanto riguarda la disdetta anticipata da parte del locatore con le conseguenze ive previste per il caso dell’illegittimo recesso.
CONTRATTI AD USO TRANSITORIO
Tale tipologia di contratti hanno una durata limitata da 1 a 18 mesi e si possono stipulare in tutta Italia nel rispetto del modello contrattuale di cui al D.M. 30 dicembre 2002, allegati C e D.
Il canone, per questo tipo di contratto, è libero, fatta eccezione per le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e per gli altri Comuni capoluoghi di provincia dove si applicano le regole dei contratti agevolati a canone concordato.
Alla scadenza, la locazione cessa purché il locatore (a differenza del conduttore per il quale nulla è previsto in tal senso) confermi il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula della locazione transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi all’inquilino prima della scadenza indicata nel contratto. In caso di mancato invio della lettera o comunque del venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista per le locazioni a canone libero (4+4).
CONTRATTI PER STUDENTI
Tali tipi di contratto, soprattutto stipulati per studenti universitari, hanno una durata da 6 mesi a 3 anni ed, al termine, si rinnovano per un egual periodo, salvo disdetta dell’inquilino (o degli inquilini, dato che possono essere stipulati anche da gruppi di studenti) da inviarsi tre mesi prima della data di scadenza.
Il canone è determinato all’interno di fasce di oscillazione fissate in appositi “accordi territoriali” sulla base delle fasce di oscillazione definite per le stesse aree ai fini dei contratti agevolati.
Ai fini fiscali non tutti gli immobili locati vengono tassati alla stessa maniera in quanto può variare la base imponibile sui cui calcolare l’IRPEF dovuta. In caso di regime ordinario i canoni sono imponibili nella misura del 95% con l’aliquota progressiva corrispondente al reddito complessivo del soggetto, mentre, se si opta per la cedolare secca, i canoni vanno assoggettati per intero ma con aliquote ridotte al 21% per i canoni liberi e 10% (fino al 2017) per i canoni concordati nei comuni ad alta tensione abitativa.
Per quanto riguarda l’imposta di registro, i contratti di locazione devono essere registrati entro trenta giorni dalla stipula, tramite il modello RLI reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, e scontano la tassa percentuale del 2% sul canone annuo, con rinnovo di anno in anno, che va divisa tra proprietario ed inquilino; nel caso che il locatore è un soggetto IVA, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa di 200 euro.
Se, per la locazione, si opta per l’applicazione della cedolare secca, il relativo contratto viene registrato in esenzione d’imposta di registro sempre tramite il citato modello RLI, compilando il quadro B per esercitare l’opzione per la cedolare.
Infine sui fabbricati dati in locazione, dal 2012, è dovuta l’IMU, il tributo di natura patrimoniale, a cui, dal 2014, è stata affiancata la TASI che va ripartita tra proprietario, nella misura del 70%, e inquilino nella misura massima del 30%.
Anche gli inquilini che adibiscono la casa a propria abitazione principale, possono usufruire di uno sconto fiscale, con reddito complessivo entro precisi limiti, sotto forma di detrazione fiscale di €. 300,00 per reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro ed €. 150,00 per reddito complessivo compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.